Ferienwohnung in Hamburg: Regeln für Kurzzeitvermietung 2026/2027
Ferienwohnung in Hamburg vermieten: Wohnraumschutznummer, 8-Wochen-Regel, Zweckentfremdung, Tourismustaxe und die Änderungen ab 2027 erklärt.
Wer eine Wohnung in Hamburg kurzfristig an Feriengäste vermieten möchte, sollte die rechtlichen Rahmenbedingungen vor dem ersten Inserat klären. Entscheidend sind vor allem das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz, die Wohnraumschutznummer und – je nach Art und Umfang der Vermietung – eine Genehmigung zur Zweckentfremdung. Seit dem 20. Mai 2026 gelten zudem neue Vorgaben im Zusammenhang mit der EU-Verordnung zum Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen. Eine weitere wichtige Änderung folgt zum 1. Januar 2027: Die bisherige Ausnahme, nach der weniger als 50 Prozent der eigenen Hauptwohnung zeitlich unbegrenzt kurzfristig vermietet werden konnten, entfällt. Für Eigentümer und Betreiber bedeutet das: Nicht jede Form der Kurzzeitvermietung wird gleich behandelt. Ob eine Vermietung genehmigungsfrei möglich ist, hängt unter anderem davon ab, ob es sich um die Hauptwohnung handelt, wie lange vermietet wird und welcher Teil der Wohnung betroffen ist. Dieser Überblick fasst die wichtigsten Regeln und Änderungen zusammen.
Wohnraumschutznummer und Zweckentfremdung: zwei unterschiedliche Anforderungen
Bei der Kurzzeitvermietung in Hamburg müssen zwei Dinge auseinandergehalten werden: die Registrierung mit einer Wohnraumschutznummer und eine mögliche Genehmigung zur Zweckentfremdung.
Für die kurzzeitige Überlassung von Wohnraum ist grundsätzlich eine Wohnraumschutznummer erforderlich. Sie muss in Anzeigen und Inseraten öffentlich und gut sichtbar angegeben werden. Die Registrierung ist auch dann erforderlich, wenn die konkrete Nutzung selbst genehmigungsfrei ist.
Davon zu unterscheiden ist die Zweckentfremdungsgenehmigung. Wohnraum darf in Hamburg grundsätzlich nicht ohne Weiteres dauerhaft für andere Zwecke als zum Wohnen genutzt werden. Die kurzfristige Vermietung an wechselnde Gäste kann deshalb eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung darstellen.
Für die eigene Hauptwohnung gibt es jedoch eine wichtige Ausnahme: Eine kurzfristige Vermietung für weniger als acht Wochen pro Kalenderjahr kann genehmigungsfrei sein. Die Wohnraumschutznummer bleibt trotzdem erforderlich. Wer über diesen Rahmen hinaus vermieten möchte oder eine andere Nutzungskonstellation hat, sollte vor der Vermietung mit der zuständigen Wohnraumschutzdienststelle des Bezirksamts klären, ob eine Genehmigung notwendig ist.
Was sich 2026 geändert hat – und was ab 2027 gilt
Hamburg hat die Regeln für Kurzzeit- und Ferienvermietungen 2026 angepasst. Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028 zum Datenaustausch bei kurzfristigen Vermietungen. Buchungsplattformen, die unter diese Regelung fallen, übermitteln bestimmte Buchungsdaten an die zuständigen Behörden. Bei entsprechenden Plattformbuchungen entfällt damit die bisherige eigene Meldung dieser Überlassungen. Die Pflicht zur Registrierung und zur Angabe der Wohnraumschutznummer bleibt bestehen.
Auch das Format bestehender Wohnraumschutznummern wurde angepasst. Bei Nummern, die vor dem 20. Mai 2026 vergeben wurden, werden die Länderkennung DEU und der Gemeindeschlüssel für Hamburg vorangestellt. Eine neue Nummer muss deshalb nicht beantragt werden; bestehende Inserate sollten jedoch mit dem aktuellen Nummernformat geführt werden.
Die nächste wesentliche Änderung tritt am 1. Januar 2027 in Kraft. Bis dahin besteht noch eine Ausnahme für die eigene Hauptwohnung: Wer weniger als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche kurzfristig überlässt, kann dies unter bestimmten Voraussetzungen ohne die zeitliche Begrenzung auf acht Wochen tun. Diese sogenannte 50-Prozent-Ausnahme wird zum Jahreswechsel abgeschafft.
Ab 2027 gilt damit auch für diese Form der genehmigungsfreien Kurzzeitvermietung grundsätzlich die Grenze von weniger als acht Wochen pro Kalenderjahr. Wer seine Vermietungsstrategie für 2027 plant, sollte diese Änderung bereits jetzt berücksichtigen.
Steuern und weitere Pflichten bei Ferienwohnungen in Hamburg
Neben dem Wohnraumschutz müssen Betreiber auch steuerliche Pflichten beachten. Für entgeltliche kurzfristige Übernachtungen erhebt Hamburg die Kultur- und Tourismustaxe. Sie betrifft unter anderem Ferienwohnungen und Privatunterkünfte.
Die Kultur- und Tourismustaxe ist kein pauschaler Prozentsatz des Buchungspreises. Seit 2025 wird sie anhand des Nettoentgelts pro Person und Übernachtung gestaffelt berechnet. Der Beherbergungsbetrieb ist Steuerschuldner, kann die Taxe aber an den Gast weitergeben. Beginn und Ende der Tätigkeit als Beherbergungsbetrieb sind dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen; die Steuer muss entsprechend den geltenden Vorgaben angemeldet und abgeführt werden.
Davon unabhängig können Einnahmen aus der Vermietung weitere steuerliche Folgen haben, etwa bei der Einkommensteuer und – abhängig von der konkreten Tätigkeit und Struktur – bei Umsatz- oder Gewerbesteuer. Die Wohnraumschutznummer ersetzt diese steuerlichen Pflichten nicht.
Auch melderechtliche Vorgaben können relevant sein. Insbesondere für ausländische Gäste sieht das Bundesmeldegesetz besondere Regelungen für Beherbergungsstätten vor. Betreiber sollten ihre Prozesse deshalb so aufsetzen, dass die jeweils geltenden Dokumentations-, Melde- und Steuerpflichten zuverlässig erfüllt werden.
Was Eigentümer vor der Kurzzeitvermietung prüfen sollten
Vor dem Start einer Ferien- oder Kurzzeitvermietung sollte zunächst geklärt werden, ob die Immobilie rechtlich als Wohnraum gilt und ob es sich um die eigene Hauptwohnung handelt. Danach lässt sich beurteilen, ob die geplante Nutzung innerhalb einer genehmigungsfreien Ausnahme liegt oder eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich sein kann.
Die Wohnraumschutznummer sollte vor Veröffentlichung des Inserats vorliegen und in der Anzeige gut sichtbar angegeben werden. Wer bereits eine vor dem 20. Mai 2026 ausgestellte Nummer verwendet, sollte prüfen, ob in seinen Inseraten bereits das neue Format mit Länderkennung und Hamburger Gemeindeschlüssel hinterlegt ist.
Für Vermietungspläne ab 2027 ist außerdem die Abschaffung der bisherigen 50-Prozent-Ausnahme wichtig. Ein Vermietungsmodell, das 2026 noch unter diese Ausnahme fällt, kann ab dem 1. Januar 2027 anders zu beurteilen sein.
Neben den wohnraumschutzrechtlichen Vorgaben sollten Eigentümer steuerliche Pflichten, mögliche miet- oder eigentumsrechtliche Einschränkungen und die Anforderungen ihres konkreten Bezirksamts berücksichtigen. Gerade bei regelmäßig betriebenen Ferienwohnungen oder komplexeren Eigentumsstrukturen empfiehlt sich eine individuelle rechtliche oder steuerliche Prüfung. Die Regeln für Kurzzeitvermietungen entwickeln sich weiter; eine saubere Prüfung vor dem Start ist in der Regel einfacher als eine nachträgliche Korrektur.
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Häufig gestellte Fragen
Brauche ich für eine Ferienwohnung in Hamburg eine Wohnraumschutznummer?
Für die kurzzeitige Überlassung von Wohnraum ist grundsätzlich eine Wohnraumschutznummer erforderlich. Sie muss in Anzeigen und Werbung gut sichtbar angegeben werden. Die Registrierung kann auch dann erforderlich sein, wenn für die konkrete Vermietung keine zusätzliche Zweckentfremdungsgenehmigung benötigt wird.
Wie lange darf ich meine Wohnung in Hamburg an Feriengäste vermieten?
Für die eigene Hauptwohnung kann eine kurzfristige Vermietung von weniger als acht Wochen pro Kalenderjahr genehmigungsfrei möglich sein. Andere Konstellationen können eine Zweckentfremdungsgenehmigung erfordern. Bis Ende 2026 besteht zusätzlich eine Ausnahme für weniger als 50 Prozent der eigenen Hauptwohnung; diese Ausnahme entfällt zum 1. Januar 2027.
Was ändert sich bei Kurzzeitvermietungen in Hamburg ab 2027?
Zum 1. Januar 2027 wird die bisherige 50-Prozent-Ausnahme aufgehoben. Damit kann auch die kurzfristige Vermietung von weniger als der Hälfte der eigenen Hauptwohnung nicht mehr zeitlich unbegrenzt unter dieser Ausnahme erfolgen. Für genehmigungsfreie Kurzzeitvermietungen wird die Acht-Wochen-Grenze damit wesentlich wichtiger.
Wie hoch ist die Kultur- und Tourismustaxe für Ferienwohnungen in Hamburg?
Die Hamburger Kultur- und Tourismustaxe wird nicht als pauschaler Prozentsatz berechnet. Sie richtet sich nach dem Netto-Beherbergungsentgelt pro Person und Übernachtung und wird nach festen Preisstufen berechnet. Betreiber sollten die jeweils aktuelle Tabelle der Hamburger Finanzverwaltung verwenden.
Geschrieben von Ryan Irwin · Gründer von Sienna Park Ventures